La revancha de los balcones. Los espacios al aire libre mejoran el precio de una propiedad

El coronavirus y el paso por la cuarentena está redoblando el valor que los espacios al aire libre tienen para los habitantes de departamentos. Aunque esto no cambie su modo de cotización (como porcentaje del metro cuadrado cubierto), sí hará que se deje de discutir su precio. Son circuitos para runners, centros de entrenamiento, pistas de bailes, espacios para fiestas de DJs, livings al aire libre. Hoy lo son casi todo. Los balcones se volvieron el punto de contacto con el afuera: con la vitalidad de la luz solar y con los vecinos. Son la posibilidad de mirar el cielo, de recibir una brisa fresca en la cara. En este contexto, esta extensión hacia el exterior aumenta su auge, pero, ¿qué sucede con su valor?

"Esta es la revancha de los balcones, porque hasta acá los compradores te pedían que le descuentes esos metros cuadrados de las dimensiones totales de la unidad o que no se los cobres al mismo valor", relata Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido. Y no es el único, a casi todos los representantes del sector les sucedió.

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Igualmente, para Rafael Baigun, cotitular de Baigun Operaciones Inmobiliarias, "los balcones siempre fueron un elemento de venta". Y añade: "Hay departamentos que son muy difíciles de vender por no tenerlos. Hoy, con la pandemia, las áreas de usos múltiples se complicaron, por eso tener espacio propio se vuelve a poner en valor, como también los patios y terrazas. Eso sí, el patio que es buscado es el que no da al pulmón del edificio, porque ese recibe todo lo que tiran los vecinos de arriba", observa el especialista.

"Actualmente ya estamos tasando unidades por medio de videos que nos facilitan los propietarios de los inmuebles. En esta experiencia ya estamos convalidando una mayor apreciación de los espacios descubiertos, sobre todo de aquellos que se destacan en los departamentos como son los balcones terraza, los amplios patios que dan a un contrafrente, y las terrazas que se encuentran conectadas directamente a los inmuebles", se explaya Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades.

Claro está que algunos balcones no son muy útiles. Los de 90 centímetros de ancho apenas sirven para asomarse y muchos están invadidos por el equipo del aire acondicionado y por lo que los habitantes juntan en ese mínimo espacio. "Para que sean funcionales tienen que medir al menos 1,20 metros. En esa medida, por ejemplo, hay zonas como Vicente López, en el que no computan FOT", explica Salaya Romera.

Aquellos balcones que no superan el 12 o 13% de la superficie de la unidad se venden por el 100% del precio del metro cuadrado Fuente: Jardín - Crédito: Inés Clusellas

Para Eduardo Elías, gerente comercial en Capital Federal de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, los balcones aterrazados o las pequeñas terrazas son las que más valen a la hora de tasar un departamento. "No obstante, nunca el precio del balcón será mayor al del metro cuadrado cubierto, aunque sí tendrá una relación determinante en el precio total del conjunto y contribuirá a defender el precio por la escasa oferta existente en el mercado", aclara.

¿Cómo se calcula el porcentaje del valor del balcón? "Aquellos que no superan el 12% o 13% de la superficie de la unidad se venden por el 100% del precio del metro cuadrado. Ahora, los que se extienden más allá de ese número, entonces ahí sí ese excedente empieza a valuarse al 50%. Esto es lo que pasa, por ejemplo, con los patios aterrazados que pueden tener los primeros pisos", diferencia Leandro Korn, director de Korn Propiedades.

Por supuesto, la ubicación es un factor determinante para calcular cuánto suma un balcón al valor de la unidad. Luego, si es mejor frente o contrafrente, eso dependerá de la vista que se tenga: hay balcones que dan a un pulmón de manzana que son más lindos que los que dan al frente. "Por ejemplo, en Avenida del Libertador, de la mano impar, los balcones que dan al contrafrente miran al río y son más apreciados que los que dan a la avenida. Ahora, si tenemos un departamento en esa arteria, mano par, al frente, piso alto, con balcón terraza con parrilla y vista a los bosques de Palermo y más allá el río y las costas de Uruguay, entonces, estamos en un departamento soñado", describe Cecilia Bustos, gerente de la sucursal Palermo de Toribio Achával.

La reconversión

Lo cierto es que, en esta cuarentena, el balcón le dio a sus dueños una mayor calidad de vida. Para muchos, cuánto más grande mejor, pero éste debe conservar cierta proporción con el tamaño total de la unidad. "Para que esté equilibrado tiene que estar entre un 10% de la superficie del departamento", advierte Salaya Romera.

"Los balcones que dan a avenidas, si bien tienden a ser más luminosos, a la vez son más ruidosos y por ende, es menos placentero utilizarlos. Por otra parte, balcones con dimensiones que los hacen más cómodos, sobre calles tranquilas y con orientación Este, por ejemplo, donde el sol da por la mañana son mucho más valorados", opina Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

Otra distinción es saber con qué ambientes se comunica este balcón, pues no es lo mismo si se comunica solo con un dormitorio. "En este caso su practicidad es baja y preserva poco la intimidad. En cambio, los que son contiguos al living comedor son mejores, pues las visitas pueden pasar directamente sin tener que pasar por ningún cuarto. Obviamente, si el balcón es grande y puede dar a más de un ambiente, esto le aumenta el valor, ya que, además de tener buena comunicación asegura mayor luz a los espacios", describe Mel.

"En términos generales lo que se valora es la funcionalidad del balcón: si ese espacio es vivible. Por ejemplo, saber si entra una mesa o algún sillón de exterior para generar momentos (comida, lectura, charlas, entre otros). Un elemento clave puede ser la posibilidad de utilizar una parrilla, ya sea fija o móvil. También se valoran cada vez más los que permiten pequeñas huertas caseras", cuenta Alejandro Schuff, director de emprendimientos e inversiones de Soldati.

Los balcones modernos, sobre todo lo de las torres, tienden a ser cada vez más vidriados. "En ese caso también son objeto de controversia -observa Salaya Romera-, porque se les pide a los usuarios que no pongan tenders o que instalen allí el lavarropas, porque eso arruina la vista del conjunto."

El valor de la unidad (y por ende del balcón) aumenta a medida que se gana en altura en el edificio. Crédito: Gentileza Roberto Ruiz

En altura

En términos generales, el valor de la unidad (y por ende del balcón) aumenta a medida que se sube. El incremento ronda entre 1,5% y 2% por cada piso que se escala, pero cuánto se puede usar el balcón o cuán lindo es no siempre respeta esta relación.

"A priori, uno tendería a creer que a mayor altura mejor vista y luminosidad, por ende mejor valoración. Aunque esto es cierto, hay un tema de gustos personales: hay mucha gente que prefiere pisos más bajos para estar más integrados con lo que sucede afuera o a una altura tal que no supere las copas de los árboles. No hay algo que permita hacer lineal este razonamiento", suma Schuff.

Las terrazas también se revalorizaron. "Junto con los balcones son objeto de deseo. Muchos buscan estos espacios para tener una barra con banquetas y hasta hay quienes colocan guirnaldas de luces para ambientarlas", cuenta Salaya Romera.

Si se busca darle calidez a todos estos espacios, un elemento ideal es la madera. Por eso, desde la Cámara de la Madera (Cadamda), recomiendan usar baldosas deck, de rápida instalación y que viene en diferentes versiones para generar diversos diseños. Se las suele conseguir de 35x35 cm o de 50x50 cm, y se adaptan a todos los espacios exteriores.

Para completar la ambientación, la arquitecta Lucila Pauluzzi, de Consultorio Deco, aconseja "generar un jardín vertical sobre una pared lateral. Se puede colgar o amurar una malla de hierro y sobre ella colgar todo tipo de macetas, por ejemplo. Por supuesto, tener una barra, una mesa baja con sillas formando un living y las luces que le den un tono personalizado al atardecer. En cambio, si no contamos con tanto espacio, tener algunos almohadones grandes y medianos, en géneros para estar a la intemperie, es un buen recurso que puede suplantar un camastro o sillón cuando no lo tenemos".